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Acheter en nue-propriété

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La nue-propriété permet d’investir sans mobiliser trop de capitaux. Mais cela nécessite d’avoir un horizon d’investissement de 15 à 20 ans pour en tirer tous les avantages.

LE CONCEPT DE L'ACHAT IMMOBILIER EN NUE-PROPRIÉTÉ

e manière simplifiée, la propriété d’un bien immobilier se compose d’un droit de détenir et d’un droit d’utiliser.
Propriété et le second à l’usufruit. Quand on sépare l’un et l’autre, on parle de démembrement. L’achat en nue-propriété consiste donc à acquérir le droit de détenir un bien mais pas de l’utiliser pendant une durée pré-établie à l’achat.

Au terme de cette période, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété. Et cela sans ajout d’un coût d’acquisition supplémentaire à celui de l’achat de départ.

De manière plus stricte, le droit de propriété se compose de trois aspects : l’abusus (droit de détenir un bien), l’usus (le droit d’user un bien) et le fructus(le droit de jouissance d’un bien).

La nue-propriété correspond à l’abusus et l’usufruit à l’usus et au fructus.

LES BIENS POUVANT ÊTRE ACHETÉ EN NUE-PROPRIÉTÉ

L’achat en nue-propriété est très utilisé en immobilier, par exemple pour la construction de logements résidentiels collectifs. Mais cela peut aussi concerner votre future résidence principale pour la retraite, notamment ce que l’on appelle le viager. Il peut également s’agir de parts sociales de sociétés ou de parts souscrites auprès de société civile de placements immobilier (SCPI). Voire même d’un contrat d’assurance-vie ou un bien mobilier.

LA VALEUR EN NUE-PROPRIÉTÉ

Comme le nu-propriétaire ne peut ni utiliser le bien ni percevoir les revenus que pourraient générer le bien. La valeur de la nue-propriété est alors différente de la valeur en pleine propriété. Cette valeur est calculée selon un barème .

Il est établit par le code des impôts lorsque le démembrement est viager (le démembrement prend alors fin au décès de l’usufruitier). Ou selon un barème économique lorsque le démembrement est temporaire.

Par exemple, l’administration fiscale prend en référence l’âge de l’usufruitier pour établir la valeur de la nue-propriété. Ainsi, pour une personne âgée de moins de 21 ans révolu, la valeur de la nue-propriété équivaut à 10% de la valeur de la pleine propriété du bien. Puis la valeur augmente de 1% par année qui suit.

Ainsi, la valeur de la nue-propriété est équivalente à celle de l’usufruit, lorsque de l’usufruitier à moins de 61 ans révolu.

Autre exemple concernant un démembrement temporaire : les notaires évaluent à 60% la valeur moyenne de la nue-propriété des biens dont la pleine propriété est retrouvée à un horizon de 15 ans.

LES AVANTAGES DE LA NUE PROPRIÉTÉ

Il y a quatre grands avantages à acheter en nue-propriété si l’on ne souhaite pas, ou on accepte de ne pas, utiliser le bien en question.

Le premier est de réaliser un investissement à moindre de coût puisque l’on achète le bien pour un montant inférieur à sa valeur en pleine propriété. La récupération de celui-ci est à terme et sans autre frais futurs.

Le deuxième est que pendant la période de détention en nue-propriété, il y n’a pas de charges à payer. C’est l’usufruitier qui les assume, y compris celles pour entretenir le bien.

Le troisième porte sur la succession. Il est possible de transmettre la nue-propriété et les héritiers accéderont à un bien. Pour une valeur successorale alors égale à la valeur de la nue-propriété. Le calcul des droits de donation est également sur ce montant.

Le quatrième avantage est fiscal : lorsque l’acquisition de l’usufruit est par un bailleur social, les intérêts d’emprunt finançant l’acquisition de la nue-propriété sont déductibles du résultat foncier du nu-propriétaire. Et cela par dérogation au principe établi par la loi.

LE RÉGIME FISCAL APPLIQUÉ À LA NUE-PROPRIÉTÉ

La nue-propriété n’alourdit et n’allège pas l’impôt sur le revenu. Elle est neutre car il n’y a pas de perception de revenu. De même, la valeur de la nue-propriété échappe à l’intégration dans l’assiette du patrimoine. Celle-ci est soumise à l’impôt sur la fortune immobilière. Sauf par démembrement résultant d’une succession ou d’une cession de l’usufruit à titre onéreux.

Ce n’est pas le cas de l’usufruitier qui déclare les éventuels loyers. Il ajoute la valeur de la pleine propriété à son patrimoine s’il est éligible à l’IFI.
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