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Le Vrai/Faux de l'investissement immobilier

En matière d’immobilier, les idées reçues sont légion. Et si on faisait un point pour démêler le vrai du faux et ainsi vous aider à prendre les bonnes décisions concernant votre investissement.

Il faut un apport pour acheter un bien immobilier

C’est faux.

Aujourd’hui encore, nombre de ménages imaginent que, sans apport, ils ne pourront investir dans l’immobilier. Sachez que ce n’est pas exact. En effet, les banques ont aujourd‘hui tout intérêt à réaliser des prêts immobiliers, c’est devenu un produit d’appel. De fait, en proposant des conditions souples (taux attractif, pas d’apport, etc.), elles imposent la domiciliation des comptes et peuvent, ensuite, vendre divers produits (assurance-vie, assurance emprunteur, etc.).

Par ailleurs, au regard du faible niveau des taux d’emprunt, il est plus intéressant de conserver son épargne. De fait, il est possible, aujourd’hui, d’emprunter entre 1 et 1,5 % en moyenne. Si vous avez ouvert un PEL entre 2003 et 2014, le taux est de 2,5 %, vous avez tout intérêt à laisser votre argent fructifier sur ce compte épargne. Et le rendement sera encore plus intéressant si vous optez pour l’assurance-vie qui propose des rendements très attractifs (en moyenne 4 à 5 % selon le niveau de risque).

Il faut investir sur une courte période

Là encore, c’est faux. Pour l’achat d’une résidence principale, cela peut effectivement être une bonne idée dans la mesure où vous paierez moins d’intérêts et réduirez donc le coût total de votre crédit. Dans le cadre d’un investissement locatif, la donne est différente. En effet, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Or, ces revenus sont imposables. L’objectif est donc de trouver des solutions pour réduire vos revenus fonciers, voire cumuler les charges pour créer un déficit foncier.

Il faut investir près de chez soi

C’est faux. Certains font le choix d’un investissement immobilier proche de chez eux pour mieux le maîtriser. Or, aujourd’hui, la gestion locative permet de déléguer totalement la gestion de son bien en location.

Lorsque l’on évoque l’investissement locatif, il est question de rendement, mais aussi d’optimisation fiscale. Ainsi, non seulement vous devez trouver un bien idéalement situé capable de séduire les locataires et de limiter les risques de vacance locative, mais vous devez également miser sur les aides de l’État. Si vous payez des impôts, vous avez tout intérêt à investir en Pinel. Or, ce dispositif est réglementé et répond à des critères géographiques. Si vous êtes loin d’une zone Pinel, qu’importe, vous pouvez tout de même investir et réduire de manière conséquente vos impôts.

Il est préférable d’investir dans l’ancien

Lorsque l’on évoque l’investissement locatif, il est question de rendement, mais aussi d’optimisation fiscale. Ainsi, non seulement vous devez trouver un bien idéalement situé capable de séduire les locataires et de limiter les risques de vacance locative, mais vous devez également miser sur les aides de l’État. Si vous payez des impôts, vous avez tout intérêt à investir en Pinel. Or, ce dispositif est réglementé et répond à des critères géographiques. Si vous êtes loin d’une zone Pinel, qu’importe, vous pouvez tout de même investir et réduire de manière conséquente vos impôts.

C’est faux. Voilà une idée reçue qu’il est important d’aborder : un bien neuf coûte plus cher. C’est peut-être vrai à l’achat, mais un investissement est un projet sur le long terme et il faut donc anticiper les futures dépenses.

Ensuite, il faut songer aux travaux. En investissant dans un bien neuf, vous êtes certain de limiter les frais durant quelques années. De plus, entre un logement ancien énergivore et un logement neuf construit dans le respect des dernières normes, la différence peut aller jusqu'à 805 € d'économie par an sur votre facture de chauffage.

Par ailleurs, dans un bien ancien en copropriété, vous vous exposez à des charges importantes. Que se passera-t-il si le syndic de copropriété vote le ravalement de la façade ou le remplacement de l’ascenseur ? Certes, cela peut vous permettre de déduire des charges de vos revenus fonciers, mais cela sera-t-il suffisant ? Là encore, une analyse sur-mesure d’un conseiller en gestion de patrimoine s’impose.

Enfin même au début de l’investissement les coûts diffèrent : en moyenne les frais de notaire sont de 2 à 3 % dans le neuf, alors qu’ils sont d’environ 8 % dans l’ancien.

Il faut acheter en périphérie des villes

Oui. Auparavant, les centres-villes étaient très prisés pour les investissements locatifs. Or, aujourd’hui, ce n’est pas nécessairement la solution la plus rentable. De fait, le coût d’acquisition est plus élevé et les centres-villes sont aujourd’hui victimes de l’urbanisation des périphéries. Les commerces sont excentrés, les quartiers se développent pour proposer une offre complète et de plus en plus de villes se dotent de moyens de transport tels que le tramway ce qui permet d’accéder rapidement au centre-ville.  

Oubliez un instant les idées reçues concernant l’investissement immobilier et réalisez une étude au cas par cas afin de déterminer l’investissement le mieux adapté à votre profil et à votre cible.

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Votre patrimoine est une matière vivante qui se construit en fonction d’arbitrages qui évoluent au fil du temps, rester alerte sur les thématiques qui l’accompagnent, c’est l’ambition de Vous Et Votre Patrimoine pour vous !
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